De tout temps, l’immobilier est un vecteur de richesse avéré. Nombre de personnes souhaitent investir afin de réaliser des profits à court, moyen ou long terme. Notons que l’achat d’un immeuble de rapport est un investissement judicieux à plusieurs égards. Il présente plusieurs avantages, mais bien entendu quelques inconvénients. Si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport, cet article sera pertinent dans votre analyse.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
L’expression a été inventée depuis les années 1800. Elle caractérisait les immeubles construits avec comme but premier de rapporter de l’argent à leurs propriétaires, par le biais d’un système de loyer. Ces immeubles étaient de très grandes tailles et contenaient généralement plusieurs logements. C’était une période où la plupart des ménages étaient locataires.
Lorsqu’on parle d’immeuble de rapport, cela signifie 1 seul lot avec plusieurs biens immobiliers qui appartiennent à 1 seul propriétaire. Il n’y a donc pas de copropriété ou d’un ensemble de plusieurs propriétaires. L’immeuble de rapport représente un investissement fait par une personne physique ou morale dans le but de générer des capitaux par des loyers.
Quels sont les paramètres à prendre en compte avant d’investir dans un immeuble de rapport ?
La localisation
Il s’agit du premier facteur à prendre en compte. En effet, la localisation détermine la réussite du projet. L’emplacement est roi dans l’immobilier est cela concerne aussi les immeubles de rapport. Mal situé, le risque est de se retrouver avec des appartements impossibles à louer. Le risque de loyers non encaissés est donc multiplié. Pour cela, vous devez prendre en compte les critères suivant : la ville où se situent l’immeuble et la demande locative. Ces critères sont d’autant plus importants dans le cas où l’investisseur voudrait acheter un immeuble vide et le louer par la suite.
Les dépenses à engager dans les différents travaux
Lorsque vous décidez d’acheter un immeuble de rapport, vous devez garder à l’esprit que toutes les dépenses qui seront liées aux travaux de rénovation de la toiture et de la façade seront uniquement à votre charge. N’étant pas des appartements isolés, les surfaces à couvrir sur les immeubles sont très grandes. Vous devez alors disposer de capitaux suffisants pour y faire face. C’est pour cela qu’il est conseillé d’avoir une épargne de précaution dans ce type d’investissement ou de prévoir certains travaux lors de l’acquisition pour les inclure dans le financement.
Quels sont les avantages d’acheter un immeuble de rapport ?
Une SCI pour acheter un immeuble de rapport à plusieurs
Une SCI est une Société Civile Immobilière. Cette société est qualifiée civile car elle n’a pas d’activité exclusivement commerciale comme peuvent l’être les SAS ou SARL …. Une SCI est une personne morale avec un minimum de 2 personnes. Il est possible d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Il est à souligner que l’achat d’un immeuble de rapport à plusieurs augmente de facto la capacité d’emprunt. Même si le taux d’endettement sera toujours calculé en fonction des ressources des emprunteurs, un nombre conséquent d’associés permettra une assiette de revenus potentiellement grande. Outre l’argent, chaque partenaire fournira ses compétences personnelles pour prendre les meilleures décisions stratégiques. Enfin, la SCI joue un rôle protecteur vis-à-vis des propriétaires. Elle formalise les cas de vente de parts sociales. Ses statuts souples facilitent la gestion des biens et la revente facile de ses parts au contraire de l’indivision.
Le régime fiscal de la SCI à l’IS
Avant de vous lancer dans un projet d’achat d’immeuble de rapport, il faut aussi vous assurer de choisir le bon régime qui saura vous accompagner tout au long du processus. En effet, vous aurez le choix entre plusieurs régimes. Mais celui qui est le plus conseillé aux investisseurs qui veulent acheter un immeuble de rapport est la SCI à l’impôt sur les sociétés. Il s’agit d’un régime qui permet au propriétaire de développer leur capital sans avoir à payer de grosses charges fiscales.
Le choix du régime fiscal de la SCI a une influence sur l’imposition des revenus et des plus-values immobilières. En choisissant l’IS, les coassociés (amis/familles/investisseurs) transfèrent la fiscalité des bénéfices et des plus-values directement sur la SCI. Les partenaires ne sont imposés uniquement que sur les dividendes qu’ils décident de s’attribuer.
La liste des charges déductibles est particulièrement conséquente : frais de notaire, frais d’agence, frais de comptabilité, frais de déplacement, frais de travaux ou charges, etc. Ensuite, il est également possible de déduire les amortissements. Grace à toutes ces déductions possibles, la base imposable s’amincit et c’est ce qui fait le charme de la SCI à l’IS. Les bénéfices sont imposés selon l’imposition sur les sociétés à un taux plus attrayant que celui du taux marginal d’imposition. Quand les bénéfices n’atteignent pas 38 120 euros, ce taux n’est que de 15 %. Généralement, en s’appuyant sur les amortissements et les charges, il est aisé de ne pas franchir le cap des 38 120 €. Sinon, il est toujours possible de créer une deuxième SCI …
Une diversification intéressante
Un avantage mésestimé est la flexibilité de l’investissement puisqu’il est possible de réaliser dans un même immeuble de la location nue, de la colocation, de la location saisonnière, de la location meublée à l’année, des murs commerciaux, etc
Cette diversification est pertinente dans le cadre d’une sécurisation des loyers et d’optimisation financière.
Un prix au m2 avantageux
En achetant plusieurs biens locatifs dans un même immeuble, cela permet d’obtenir un « prix de gros ». Dans le cas des immeubles de rapport, on obtient un prix au mètre carré inférieur à celui du marché. Réaliser l’acquisition de plusieurs appartement en 1 seul lot, permet d’avoir un meilleur prix d’acquisition global que si l’achat était indépendant les uns des autres.
Une flexibilité financière
Si vous désirez vendre votre bien immobilier par la suite, vous avez la possibilité d’effectuer des ventes par lot à des acheteurs différents. Comme le prix au m2 sera supérieur à celui de l’achat, un bénéfice financier est attendu en retour.
Si l’immeuble comprend de grands plateaux, la vente à la découpe est une stratégie toute indiquée. Il s’agit de vente lot par lot d’un immeuble. Il est à préciser que la vente à la découpe est soumise à une législation. L’administration fiscale peut considérer cette activité comme professionnelle et vous reclasser comme marchand de biens.
Aussi, ces opérations sont à vérifier dès l’achat, au niveau des règles d’urbanisme de la ville. Des divisions sont possibles mais certaines mairies ont mis en place une obligation de création ou d’achat de places de parking pour compenser.
Maintenant, il est possible aussi de vendre quelques lots et de garder des logements en location. Il faut créer une copropriété et établir un règlement de copropriété pour pouvoir faire cette stratégie. L’intérêt est de garder des loyers pour rembourser le crédit initial et de dégager du cash pour d’éventuels autres investissements.
Un investissement financier stratégique
L’achat d’un immeuble de rapport sera moins onéreux que plusieurs achats séparés de différents biens immobiliers. Comme déjà évoqué, le prix d’acquisition au mètre carré est moins élevé pour un ensemble de lots vendu à un seul acquéreur. Les frais annexes qui viendront des banques, assurances, agences ou notaires seront aussi réduits. Vous investissez donc moins de capitaux que lorsque vous devez payer plusieurs appartements. Tous ces acteurs recevront leur paiement une seule fois, ce qui ne serait pas le cas s’il s’agissait de plusieurs appartements séparés. De plus, leurs commissions sont généralement plus faibles lorsqu’il s’agit d’une grosse transaction. Vous devez donc penser en économie d’échelle. L’optimisation financière est réelle.
Dans un immeuble de rapport, Le bailleur gère les dépenses directement sans intermédiaire couteux. Il peut aussi librement choisir l’artisan le moins cher.
Une rentabilité locative accrue
Comme évoqué ci-dessus, entre le prix au m2 de l’achat de l’immeuble et les frais de gestions optimisés, la rentabilité locative est améliorée .
Une liberté de décision
En étant le seul propriétaire, vous n’aurez pas à rendre de compte ou à subir l’avis des autres copropriétaires. Vous avez par exemple la possibilité de faire les travaux selon vos capacités, votre stratégie ou votre timing. Vous n’êtes pas bloqué par les autres copropriétaires et pouvez donc opter comme bon vous semble pour une refonte des parties communes, un changement de destination d’un local commercial en habitation, une surélévation de l’immeuble. Ce sont ces opérations qui amènent de la valeur à l’investissement et celles-ci sont quasi impossibles dans un immeuble en copropriété.
Une facilité de négociation
Le marché des immeubles de rapport concerne un nombre restreint d’investisseurs. La concurrence est donc moins rude puisque vous n’êtes pas en face d’acheteurs qui souhaitent uniquement se loger. Avec le nouveau le nouveau DPE (dossier de performance énergétique) mis en place depuis le 1er juillet 2021, les immeubles mal notés (E, F et G) ouvre la porte à d’importante baisse de prix quant aux travaux obligatoires à effectuer à échéance de 2024 (E), 2028 (F) et 2034 (G).
Ce qui permet de rénover les biens avec de réelles opportunités en valeur patrimoniale.
A titre d’exemple dans la région des Hauts de France, un immeuble de 3 logements est envisageable, en autofinancement, dès 250 000-300 000 € et au-delà évidemment en fonction des villes.
Une facilité de gestion locative
Lorsque vous êtes le seul propriétaire d’un seul site, il est plus aisé de gérer. De par le fait de se rendre uniquement à la même adresse, vous évitez les déplacements sur plusieurs sites. Même si les frais d’indemnité kilométriques sont pris en charge dans le cadre d’un régime fiscal adapté, la fatigue des allers retours se ressentira bien un jour. Mieux vaut 5 appartements sur un même site que 5 appartements sur différents lieux. La sous-traitance de la gestion locative est bien évidemment envisageable par une agence locale. Et ce raisonnement s’applique en cas de travaux.